Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden? Bereits beim Einziehen sollten Sie einiges beachten, um auf der sicheren Seite zu sein. Dabei helfen Ihnen folgene Tipps.
Gut zu wissen: Häufig werden bei einem Einzug neue Möbel und weitere Einrichtungsgegenstände Gegenstände gekauft. Achten Sie dabei darauf, dass die Hausratsumme in Ihrer Haushaltsversicherung stimmt und beim Einzug keine Unterversicherung entsteht. Mehr dazu auf der Seite unserer Muttergesellschaft Allianz.
Bevor Sie in Ihr neues Zuhause einziehen, sollten Sie die Wohnung genau in Augenschein nehmen und allfällige Mängel im sogenannten Übernahmeprotokoll festhalten. Bewahren Sie unbedingt eine Kopie davon für sich auf. Wichtig zu wissen ist auch, dass Sie ein Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters bzw. der Vormieterin haben.
Übrigens: Eine Pflicht zur Erstellung eines Übernahmeprotokolls gibt es nur in der Westschweiz – und zwar aufgrund der sogenannten Paritätischen westschweizerischen Bestimmungen für Wohnräume (PWB).
Mehr zum Thema Wohnungsübergabe lesen Sie in unserem Ratgeber
Die meisten Vermieterinnen und Vermieter verlangen ein Mietzinsdepot zur eigenen finanziellen Absicherung. Dieses darf bei Wohnungen maximal drei Monatsmieten betragen. Dafür wird in der Regel ein Kautionskonto bei einer Bank auf Ihren Namen eröffnet, das für die Dauer des Mietverhältnisses für beide Parteien gesperrt bleibt. Vergewissern Sie sich unbedingt, dass das Mietzinsdepot korrekt einbezahlt wurde. Wird der von Ihnen geleistete Depotbetrag nicht korrekt hinterlegt, können Sie den Betrag zurückfordern.
Eine andere Möglichkeit bilden sogenannteMietkautionsversicherungen. Anstelle der Kaution bezahlen Sie dabei eine jährliche Prämie. Dann bezahlt die Versicherung bei Mieterschäden die Rechnung des Vermieters. Anders als bei einer Kombi-Haushaltsversicherung müssen Sie den Betrag bei einer Mietkautionsversicherung aber für gewöhnlich wieder zurückzahlen. Ausserdem kommen oft noch Verwaltungsgebühren hinzu. Wir raten deshalb von einer Mietkautionsversicherung ab. Genau wie der unabhängige Schweizerische Mieterverband.
wenn Sie beim Einzug Mängel in der Wohnung feststellen, sollten Sie diese schnellstmöglich Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin melden. Am besten noch am selben Tag. Ein Mangel liegt übrigens nicht nur bei Beschädigungen und Defekten an Räumen und Einrichtungsgegenständen vor: Wenn die Wohnung zum Einzugstermin gar nicht bezugsbereit ist, können Sie dem Vermieter oder der Vermieterin eine kurze Frist ansetzen. Ist das Wohnen in den Räumlichkeiten nach Ablauf der Frist immer noch ummöglich oder unzumutbar, können Sie vom Mietvertrag zurücktreten.
Falls es sich um vergleichsweise kleinere Mängel handelt, deren Beseitigung für Sie nicht so wichtig ist, sollten Sie diese dem Vermieter oder der Vermieterin dennoch mitteilen und eine Kopie des Schreibens aufbewahren. So kann der Vermieter oder die Vermieterin die Mängelliste ergänzen und Sie bei Ihrem Auszug nicht für die Beseitigung dieser Mängel haftbar machen.
Hier finden Sie unsere Mustervorlage für eineMängelanzeige.
Sie wohnen bereits seit einiger Zeit in Ihrer Wohnung? Wenn während der Mietdauer kleinere Mängel entstehen, die durch Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, müssen Sie diese auf eigene Kosten beseitigen (Art. 259 OR). Unter diesen sogenannten «kleinen Unterhalt» fallen etwa ein quietschendes Scharnier oder ein defekter Duschschlauch. Sobald ein Spezialist beauftragt werden muss oder wenn die Materialkosten mehr als CHF 150.– betragen (Richtwert), handelt es sich nicht mehr um einen «kleinen Unterhalt».
Anders verhält es sich bei Schimmel in der Wohnung. Wenn Sie selbst für den Schimmelbefall verantwortlich sind, etwa weil Sie die Wohnung zu wenig gelüftet haben, müssen Sie für die Kosten für die Beseitigung und allfällige Folgeschäden aufkommen. Schäden an Ihrem Hab und Gut sind für gewöhnlich ebenfalls nicht versichert – auch nicht über Ihre Hausratversicherung. Wenn Sie jedoch nicht selbst verantwortlich sind für den Schimmel, muss Ihre Vermieterin oder Ihre Vermieter für den Schaden an der Wohnung und Ihrem Hausrat aufkommen. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie den Schimmelbefall dem Vermieter oder der Vermieterin sofort melden, zu Beweiszwecken am besten per eingeschriebenen Brief.
So gehen Sie bei Mängeln während der Mietdauer vor
Falls während Ihrer Mietdauer Mängel auftreten, die Sie weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen haben, sollten Sie Ihre Mietzinszahlungen auf keinen Fall einfach einstellen, bis die Mängel behoben sind. Stattdessen können Sie:
Kommt der Vermieter oder die Vermieterin Ihrer Aufforderung zur Mängelbehebung nicht nach, können Sie ihm oder ihr per Einschreibebrief eine angemessene Frist setzen. Dabei können Sie androhen, dass Sie, wenn der Mangel nicht innert dieser Frist behoben wird, die nächsten fälligen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen und sich an die Schlichtungsstelle wenden werden.
Fragen Sie die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsstelle rechtzeitig, wie und wo der Mietzins hinterlegt werden muss. Dies wird in jedem Kanton, teilweise sogar von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich gehandhabt.
Wichtig: Die Mietzinshinterlegung muss fristgerecht, also vor Fälligkeit des Mietzinses erfolgen. Die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse hat keine befreiende Wirkung und der Mietzins ist dem Vermieter oder der Vermieterin für diesen Monat nach wie vor geschuldet. Unsere Mustervorlage hilft Ihnen bei der Mietzinshinterlegung.
Sie haben den Mietzins hinterlegt? Nun sollten Sie sich innert 30 Tagen ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses mit Ihrem Begehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle wenden. Verpassen Sie diese Frist, wird der hinterlegte Mietzins wieder an den Vermieter oder die Vermieterin ausbezahlt, und Sie müssen von vorne beginnen.
Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin kennt den Mangel, beseitigt ihn aber nicht innert angemessener Frist? In diesem Fall können Sie unter bestimmten Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters oder der Vermieterin beseitigen lassen (Art. 259b OR, Ausnahme Art. 259c OR). Da dieses Vorgehen sehr heikel ist, empfehlen wir Ihnen, sich vorher an Ihre Rechtsschutzversicherung zu wenden.
In Ihrem Mietvertrag ist ein Basis-Referenzzinssatz festgehalten. Falls nicht, gilt derjenige im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Falls der Referenzzinssatz für Hypotheken unter diesen Ausgangswert fällt, können Sie bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter schriftlich und am besten mit eingeschriebenem Brief eine Reduktion des Mietzinses beantragen.
Sollte Ihrem Antrag innert 30 Tagen nur teilweise oder gar nicht entsprochen werden oder antwortet Ihre Vermieterschaft überhaupt nicht, können Sie sich innert weiteren 30 Tagen mit Ihrem Begehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle wenden.
Tönt kompliziert? Unser Muster für die Mietzinsreduktion hilft Ihnen dabei.
Will Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Miete erhöhen, muss er oder sie Ihnen dies auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Dieses müssen Sie 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben (Art. 269d OR).
Wenn Sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind, können Sie diese innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der für Ihren Bezirk/Kanton zuständigen Mietschlichtungsstelle anfechten (Art. 270b OR).
Grundsätzlich sind Veränderungen und Erneuerungen an Ihrer Mietwohnung nicht erlaubt. Denn am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben (ausser der normalen Abnützung, Art. 267 Abs. 1 OR). Stimmt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin aber Ihren Erneuerungs- und Änderungsvorschlägen schriftlich zu, können Sie diese problemlos vornehmen.
In diesem Fall sind Sie nicht verpflichtet, das Mietobjekt im ursprünglichen Zustand zurückzugeben (Art. 260a OR) – es sei denn, Sie haben dies ausdrücklich und schriftlich vereinbart. Hat die Mietsache infolge der Änderungen/Erneuerungen einen erheblichen Mehrwert, können Sie vom Vermieter oder von der Vermieterin beim Auszug eine Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR).
Eine Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin muss auf dem amtlich genehmigten Formular an alle Mieterinnen und Mieter erfolgen. Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung zusätzlich mit einem separatem Schreiben auch an den Ehegatten oder die Ehegattin oder bei eingetragener Partnerschaft an den Partner oder die Partnerin gehen. Eine Kündigung, die diesen Anforderungen nicht entspricht, ist nichtig und hat somit keine Auswirkungen. Vorsichtshalber sollten Sie dennoch bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter dagegen protestieren und sich innert 30 Tagen schriftlich an die Schlichtungsbehörde wenden mit dem Antrag, die Nichtigkeit der Kündigung festzustellen.
Falls die Kündigung zwar formrichtig, aber missbräuchlich war, können Sie rechtlich dagegen vorgehen (Art. 271 oder 271a OR) und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. In diesem Fall müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung ein schriftliches Anfechtungsbegehren und/oder Erstreckungsbegehren an die für Ihren Bezirk bzw. Ihren Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle senden.
Um Ihren Mietvertrag zu beenden, müssen Sie Ihre Kündigung unterschrieben per Einschreiben an Ihren Vermieter senden. Falls mehrere Personen in derselben Wohnung leben, muss der Vertrag von allen Mieterinnen und Mietern unterschrieben werden. Bei Ehegatten oder bei einer eingetragenen Partnerschaft gilt das auch, falls der Mietvertrag ursprünglich nur von einer Person unterzeichnet wurde.
Beachten Sie dabei die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist und den vereinbarten Kündigungstermin. Falls im Vertrag nichts vereinbart wurde, sind die gesetzlichen Kündigungsfristen (für Wohnungen drei Monate und für Geschäftsräume sechs Monate) sowie die ortsüblichen Kündigungstermine einzuhalten. Die ortsüblichen Kündigungstermine sind je nach Kanton unterschiedlich und können bei der Mietschlichtungsstelle Ihres Wohnbezirks in Erfahrung gebracht werden.
Ihre Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin eingehen. Vorsicht: Hier gilt nicht der Poststempel. Senden Sie Ihre Kündigung also rechtzeitig ab.
Sämtliche Räume (inkl. Keller, Dachboden usw.) müssen entweder «sauber» oder «besenrein» gereinigt sein. Was in Ihrem Fall zutrifft, steht in Ihrem Mietvertrag.
«Besenrein» heisst:
In solchen Fällen übernimmt für gewöhnlich Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Endreinigung. In der Regel zahlen Sie dafür eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.
Muss die Wohnung «sauber» sein, empfiehlt es sich, ein Reinigungsinstitut zu beauftragen:
Vorsicht: Auch wenn Sie ein Reinigungsinstitut beauftragen, bleiben Sie als Mieterin oder Mieter für eine einwandfreie Reinigung des Mietobjekts verantwortlich.
Lesen Sie das Übergabeprotokoll genau, bevor Sie es unterzeichnen. Sollten Sie mit einem oder mehreren Punkten nicht einverstanden sein, bestehen Sie darauf, dass dies im Protokoll vermerkt wird, oder unterschreiben Sie es nicht. Sie sind nicht verpflichtet, ein Dokument zu unterschreiben, mit dessen Inhalt Sie nicht einverstanden sind. Am besten lassen Sie sich zudem eine Kopie des Übergabeprotokolls aushändigen.
Übrigens: Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin möchte Mängel nachmelden, die er oder sie nicht im Übergabeprotokoll angemerkt hat? Das geht nur, wenn die Mängel bei der Prüfung im Rahmen der Wohnungsübergabe nicht hätten festgestellt werden können und der Vermieter oder die Vermieterin sie Ihnen unverzüglich nachmeldet. Zum Beispiel, wenn das Wasser in der Badewanne nicht abläuft oder eine Steckdose nicht funktioniert.
Normale Abnützung ist im Mietzins «mitinbegriffen». Dazu gehören zum Beispiel Nagellöcher, Schatten von Bildern an den Wänden oder kleine Kratzer im Waschbecken (Art. 267 OR).
Für ausserordentliche Abnützung wie etwa Löcher im Teppich müssen Sie selbst aufkommen. Sie schulden dem Vermieter oder der Vermieterin aber lediglich den verbleibenden Zeitwert des Einrichtungsgegenstands. Ist der Einrichtungsgegenstand vollständig amortisiert, schulden Sie keinen Ersatz. Die Lebensdauer eines Einrichtungsgegenstands können Sie der Paritätischen Lebensdauertabelle entnehmen. Weitere Infos finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mieterschäden.
