En tant que bailleur, vous avez deux bonnes raisons de demander une garantie de loyer à votre locataire: premièrement pour les éventuels dommages causés par le locataire à l’objet loué et, deuxièmement, pour les loyers non payés. Dans le cas d’un appartement, vous pouvez exiger le dépôt d'une garantie de loyer correspondant à trois mois de loyer au maximum. Ce montant doit être versé, selon l’art. 257e, al. 1 CO, sur un compte d'épargne ou un compte de dépôt ouvert au nom du locataire auprès d’une banque et reste bloqué pour les deux parties pendant toute la période de location.
De nombreuses sociétés d’assurances proposent une assurance de garantie locative comme alternative. Nous vous disons ce que nous en pensons dans le guide sur le sujet.
Les parties au bail effectuent généralement un état des lieux en début de bail. Elles consignent ainsi dans un procès-verbal l’état actuel de l’objet loué et les éventuels défauts constatés. L’obligation d’établir un état des lieux d’entrée n’existe qu’en Suisse romande (Dispositions paritaires romandes pour habitation - DPR).
Nous vous recommandons toutefois de dresser un état des lieux à la remise des clés et de garder soigneusement une copie de ce document: à la fin de la période de location, vous pourrez vous en servir pour exiger du locataire la prise en charge des défauts qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d'entrée, sachant qu'il n'est pas redevable des défauts consignés dans celui-ci. Le nouveau locataire a en outre le droit de consulter l'état des lieux de sortie du locataire précédent.
Vous pouvez en principe augmenter le loyer une seule fois si vous apportez une prestation supplémentaire (art. 269a, let. b CO). Il peut notamment s’agir d’investissements générateurs de plus-value tels que l’installation d’appareils qui ne se trouvaient pas dans le logement (p. ex. lave-vaisselle) ou de prestations complémentaires, mais aussi du remplacement d’éléments et d’installations par des éléments et installations de plus grande valeur ou plus performants (p. ex. nouvelles fenêtres mieux isolées contre le bruit). Il en va autrement des investissements servant à maintenir la valeur du logement, comme le remplacement d’une vieille machine à laver défectueuse. Le bailleur étant tenu, selon l’art. 256, al. 1 CO, de maintenir l’objet dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué, ces coûts ne vous autorisent pas à augmenter le loyer.
Autres raisons peuvent justifier une augmentation de loyer:
Une augmentation de loyer peut être appliquée avec effet à la prochaine date de résiliation. Elle sera notifiée aux locataires par lettre recommandée à des fins de preuve sur le formulaire autorisé par le canton du lieu de l’objet loué et comprendra une justification détaillée de l’augmentation. Attention: vos locataires devront avoir reçu votre notification au moins dix jours avant le début du délai de congé. En cas de non-retrait de votre lettre recommandée à la poste, celle-ci sera considérée comme distribuée à l’expiration du délai de retrait de sept jours.
Les locataires disposent de 30 jours à compter de la réception de la communication pour contester l’augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation (art. 270b CO).
Vous souhaitez résilier le bail avec votre locataire? Dans ce cas, vous devrez utiliser le formulaire de résiliation officiel que vous pouvez vous procurer auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour le lieu où se trouve l’objet loué. Il est recommandé d’envoyer ce type de lettre à temps, par courrier recommandé, et de conserver précieusement la quittance postale.
Par ailleurs, il vous faut respecter les délais minimaux légaux et les dates de résiliation locales usuelles. Le délai de préavis est généralement de trois mois pour les appartements et de six mois pour les locaux commerciaux, sauf si vous avez convenu de délais de préavis plus longs et/ou de dates spéciales de résiliation.
La résiliation doit parvenir au locataire au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. C’est la date de réception qui fait foi en l’occurrence, et non le cachet postal. Si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, il est considéré comme délivré le 7e jour.
Vous devez adresser la résiliation à tous les locataires mentionnés dans le contrat de bail ou à leurs représentants mandatés. S’il s'agit d’un logement familial, vous devez envoyer la résiliation par courrier séparé aux deux époux ou partenaires enregistrés, même si le contrat de bail ne mentionne qu’un seul locataire.
Vos locataires ne paient pas leur loyer à la date d’échéance? Vous pouvez alors leur fixer un délai de paiement par écrit, par courrier recommandé à des fins de preuve, en leur signifiant qu’à défaut de paiement dans ce délai, vous résilierez le contrat de bail pour la fin d’un mois. Le délai pour le paiement des montants dus doit être de 30 jours au moins pour les baux d’habitation et les locaux commerciaux (art. 257d CO). Indiquez le montant requis et le motif (p. ex. loyer plus acompte de charges pour le mois de décembre 2022, soit CHF 2000.–). Sinon, le tribunal risque de rejeter la menace de résiliation parce qu’elle n’est pas suffisamment détaillée.
Utilisez à cet effet notre formulaire demise en demeure de paiement.
Si vos locataires n’ont toujours pas payé le loyer après l’expiration du délai de 30 jours, vous pouvez résilier le bail pour la fin d’un mois en utilisant le formulaire de résiliation officielle, avec un délai de congé de 30 jours.
Dans ce cas également, vous devez adresser la fixation du délai et la résiliation à tous les locataires mentionnés dans le contrat de bail ou à leurs représentants mandatés. S’il s’agit d’un logement familial, vous devez envoyer la résiliation par courrier séparé aux deux époux ou partenaires enregistrés, même si le contrat de bail ne mentionne qu’un seul locataire. En cas de non-retrait de votre courrier à la Poste, celui-ci sera considéré comme distribué à l’expiration du délai de retrait de sept jours.
Bon à savoir: si vos locataires vous paient toujours avec du retard, vous pouvez aussi résilier le bail de manière ordinaire en respectant le délai de congé et la date de résiliation figurant dans le contrat de bail.
Votre locataire est tenu d’utiliser avec soin l’objet qui lui est loué et d’avoir des égards pour les habitants de l'immeuble et les voisins. Si un voisin se plaint auprès de vous de nuisances causées par votre locataire, vous pouvez demander à celui-ci par lettre recommandée de cesser de perturber le voisinage.
Si, malgré un avertissement écrit de votre part, le locataire continue de violer son devoir de diligence et de respect, à tel point qu’il n’est plus possible pour vous ou pour les autres personnes concernées de poursuivre la location, vous pouvez résilier le contrat de bail pour la fin d’un mois, moyennant un préavis de 30 jours (art. 257f, al. 3 CO). Vous pouvez même résilier le bail sans délai si votre locataire provoque intentionnellement un grave dégât à l’objet loué (art. 257f, al. 4 CO).
Lors de la restitution de l’appartement, vous devez vérifier si celui-ci n’a pas subi de dommages dont votre locataire serait responsable. Consignez ces défauts dans l'état des lieux de sortie et notifiez-les immédiatement au locataire (c'est-à-dire dans les deux ou trois jours ouvrés). Si vous dépassez ce délai, vous devrez prendre en charge vous-même ces défauts.
Le locataire ne répond que des dommages liés à une usure excessive de l’appartement. En font notamment partie les tapisseries noircies par la fumée de cigarette, les taches tenaces sur le sol ou les tapisseries, les rayures sur le parquet, les éclats dans le lavabo. Le locataire ne doit toutefois vous rembourser que jusqu’à hauteur de la valeur actuelle de l’objet endommagé. Si l’objet d'ameublement est totalement amorti, le locataire n'est pas tenu à compensation.
L’usure normale est compensée par le paiement du loyer mensuel. Sont notamment considérés comme des dommages relevant d’une usure normale les petits trous de clous bien refermés au mur, de petites taches sur la tapisserie, de petites rayures dans le lavabo ou l’usure de la moquette.
Pour que les locataires répondent des défauts qu’ils ont causés sans autre démarche, il leur faut signer l’état des lieux de sortie dans lequel sont énumérés tous les défauts et leur part de responsabilité. Il peut arriver que les locataires ne soient pas d’accord avec votre évaluation des défauts ou de leur part de responsabilité et qu’ils refusent de signer l’état des lieux de sortie Dans ce cas, vous devez leur envoyer immédiatement l’état des lieux de sortie ainsi que l’avis détaillé des défauts par courrier recommandé. Prenez également des photos des défauts. Vous disposerez ainsi d’un moyen de preuve en cas de procès si vous ne parvenez pas à trouver un accord extrajudiciaire avec les locataires ou avec leur assurance responsabilité civile.
Le locataire est en principe tenu de nettoyer l’appartement avant la restitution. Selon ce qui a été convenu dans le contrat de bail, il doit vous rendre l’appartement «propre» ou «nettoyé».
«Nettoyé» signifie que la cuisine, la salle de bain et les toilettes ont été lavées. Les sols ont été récurés et les moquettes aspirées. Les placards de cuisine et les armoires murales ont été vidés et nettoyés à l'aide d'un chiffon humide. Le réfrigérateur et le congélateur ont été vidés, dégelés et nettoyés. En pareils cas, le contrat de bail précise généralement que vous prenez en charge le nettoyage final et que le locataire doit régler le forfait de nettoyage convenu dans le bail.
Si l’appartement doit être rendu «propre», le locataire peut soit effectuer le nettoyage soit mandater une entreprise de nettoyage. Mais seul le locataire répond vis-à-vis du bailleur du nettoyage irréprochable de l’objet loué.
